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5月13日，一份會(huì)議紀(jì)要觸動(dòng)了金融、房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的敏感神經(jīng)。
這份材料稱，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長(zhǎng)，要求各銀行合理發(fā)放個(gè)人住房貸款，央行副行長(zhǎng)劉士余主持會(huì)議并表示，根據(jù)市場(chǎng)需求，優(yōu)先確保住房消費(fèi)貸款的資源配置。央行于5月13日下午發(fā)布消息，證實(shí)了這一會(huì)議的真實(shí)性，官方公布的會(huì)議內(nèi)容與網(wǎng)傳內(nèi)容基本相符。
高登資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付立春對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，首套房貸的緊張可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，這對(duì)銀行資產(chǎn)也會(huì)造成沖擊，會(huì)影響貸款秩序。此次會(huì)議明確了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，即對(duì)一套房貸款允許甚至鼓勵(lì)，對(duì)二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許態(tài)度。
實(shí)際上，央行力挺首套房貸需求，體現(xiàn)了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化。
銀行對(duì)房貸“又愛又恨”
自去年下半年以來(lái)個(gè)人住房出現(xiàn)“貸款難”情況，監(jiān)管層也因此對(duì)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)。流動(dòng)性緊張的局面困擾了商業(yè)銀行半年，而這也是個(gè)人住房貸款審批“遙遙無(wú)期”的半年。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與商業(yè)銀行的多次交流，許多原本在2013年就應(yīng)該發(fā)放的個(gè)人住房貸款，由于銀行的額度緊張，只能積壓到2014年初才發(fā)放。
這一情況在今年以來(lái)已經(jīng)逐步得到緩解，隨著銀行資金市場(chǎng)利率下降，流動(dòng)性有所恢復(fù)，部分商業(yè)銀行加快了個(gè)人住房貸款的發(fā)放。“年初在工行辦理的貸款，因?yàn)槭鞘滋追?，利率是基?zhǔn)利率，從審批到下發(fā)貸款約一個(gè)月。”深圳一位購(gòu)房者表示。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，盡管地方政府刺激房地產(chǎn)的態(tài)度很明顯，但銀行在房貸問(wèn)題上的態(tài)度近期已是十分審慎。“現(xiàn)在市場(chǎng)資金價(jià)格仍然比較高，不如投放到其他領(lǐng)域，因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)不賺錢。”
央行在公告中稱，會(huì)議對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)提出，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求?？茖W(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。
根據(jù)年報(bào)，2013年工行個(gè)人住房貸款增加3796.44億元，增長(zhǎng)28.3%，占個(gè)人貸款增量的86.2%。建行2013年個(gè)人住房貸款增加3514.62億元，增幅22.99%。
平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“去年以來(lái)，根據(jù)我行差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，信貸資源向小微業(yè)務(wù)、無(wú)抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)傾斜。對(duì)于傳統(tǒng)房貸這類市場(chǎng)調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，有意識(shí)進(jìn)行了壓縮。”他表示，該行會(huì)優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機(jī)性住房業(yè)務(wù)。
招行人士則表示，對(duì)個(gè)人住房貸款，具體會(huì)根據(jù)貸款人資質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)等情況可能會(huì)有差異化的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
付立春表示，銀行對(duì)住房貸款可以說(shuō)又愛又恨，態(tài)度一直很猶豫，已經(jīng)發(fā)放的貸款由于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)可能到來(lái)而需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，惜貸是因?yàn)樽陨碣Y金能配置的并不多等原因?，F(xiàn)在銀行整體資金面并不是很緊張，更多是商業(yè)行為的影響。
調(diào)控不能“誤傷”剛需
5 月13日流傳出來(lái)的會(huì)議紀(jì)要顯示，各家商業(yè)銀行提出的房貸難題主要是受市場(chǎng)需求和資金成本上升的影響，按揭貸款定價(jià)有所提高。受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能放款，影響了放款效率，還沒有發(fā)生大規(guī)模的棄房貸現(xiàn)象。嘗試個(gè)貸資產(chǎn)證券化的渠道，但因?yàn)榉抠J7折利率低，轉(zhuǎn)讓不出去。
會(huì)議紀(jì)要顯示，央行副行長(zhǎng)劉士余強(qiáng)調(diào)了個(gè)人住房貸款的重要性，他表示，個(gè)人住房貸款有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定功能，商業(yè)銀行的房貸利率應(yīng)在保本微利的水平，不能過(guò)分追求高收益。央行可以幫助銀行之間協(xié)調(diào)住房貸款的規(guī)模。此外，還要持續(xù)關(guān)注房貸的不良率情況。
付立春認(rèn)為，首套房貸的緊張可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸。此次會(huì)議明確了監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，即對(duì)一套房貸款允許甚至鼓勵(lì)，對(duì)二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許的態(tài)度。
數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)一季度房地產(chǎn)投資增速下滑是影響固定資產(chǎn)投資增速下滑的一個(gè)原因。房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯分化，一線城市房?jī)r(jià)溫和上漲，二線城市有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線城市出現(xiàn)下降。
“對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策限制應(yīng)該更嚴(yán)格。”英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮表示，央行短期內(nèi)力挺個(gè)人住房貸款的態(tài)度是沒有問(wèn)題的，但針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的銀根依然在收緊。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制大政策沒有變，央行的會(huì)議僅僅說(shuō)明，目前個(gè)人住房按揭貸款的首付比例和利率已經(jīng)足夠高了， 不能因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊而打擊到真正的需求，限制到剛需人群。
央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場(chǎng)不宜過(guò)多解讀。差別化房貸政策，簡(jiǎn)單而言即對(duì)保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)予以支持，同時(shí)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，對(duì)前者給予政策性貸款優(yōu)惠，而對(duì)后者嚴(yán)格貸款投放，增加其投資成本。
“差別化房貸政策具有穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生、抑投機(jī)的多重功能，是金融調(diào)控部門對(duì)房地產(chǎn)貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
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