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央四條”強心劑注入樓市 滿城盡盼“黃金月”。市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。
9月30日,央行、銀監會發布“央四條”,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認定上提出,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
這也意味著,二套房限貸政策全面退出,且對二套房以上的貸款權限,下發至各大銀行,其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。
業內人士普遍認為,新政給樓市注入了一針強心劑,有助于增強市場信心,成交量有望企穩回升。而房企也趁機炒作要漲價,試圖扭轉市場預期。
國慶期間,《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發現,新盤客戶來訪量和成交量,相比9月確實有明顯增加,但價格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。
此外,一個不容忽視的問題是,目前庫存依舊高企。國家統計局數據顯示,截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米。
長沙一家房企營銷負責人稱,房企今年能夠完成銷售目標的屈指可數,前三季度業績都不盡如人意,四季度沖量壓力巨大,根本不敢真的漲價,降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。
刺激政策落地
“在‘央四條’發布前幾天,我們就知道中央要放松限貸了,但上面要求嚴格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者,此前放松限購刺激房地產市場收效甚微,而趕在國慶節前公布,也有意刺激黃金周的房屋成交量。
實際上,在央行出臺政策的前一周,本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執行,在限購放松效果有限的情況下,“認房不認貸”勢在必行。
只是刺激手法超出預期。“央四條”還提出,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
10月8日,長沙浦發銀行內部人士告訴記者,銀行已經確定執行“認房不認貸”,只要還清銀行貸款,不論此前有幾次貸款記錄,再貸款都屬于首套。建行也于當日表示,已可按新政來受理貸款申請,但其首套房貸利率仍維持基準利率,二套房貸利率上浮10%。
“中央在節前最后一天發布的通知,我們今天剛上班,通知下發沒那么快。”10月8日上午,長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者,但按照央行的要求,原來的二套房結清再貸款按首套房執行是肯定的。
據記者了解,國慶節后首日,深圳中國銀行就下發了通知,規定有一套房結清再貸款的,執行首套房政策;未結清再購房貸款的,執行二套房貸政策;購買三套及以上住房的,執行深圳限購政策;而房貸利率現在隨行就市,目前仍按9.7折執行,若有變動另行通知;對于普通商品住房的認定,現階段暫以“房地產證”用途顯示“住宅”作為執行標準。
截至目前,僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購,這就意味著,其余未限購的城市,銀行都可能執行既不認房也不認貸。
上述國土部門人士告訴記者,除“央四條”外,決策層還儲備了其他刺激樓市的政策,若放松限貸有限,下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激,但需要先觀察市場走勢。
在9月30日發布“央四條”后,10月5日,央行又對四季度的信貸政策定調,提出“靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。
中原地產首席分析師張大偉認為,10月份將是信貸政策的落地執行月,后續信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素,但整體看,市場繼續下調的空間已經被松綁的信貸政策封死。
但上述中國銀行個貸部負責人稱,首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在,因為銀行拉存成本較高,利率7折要虧本,8.5折也只能保本,銀行沒有大打折扣的動力。
融360調查數據顯示,9月,長沙依然沒有出現優惠房貸利率,但是首套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大,目前有中國銀行、農業銀行、民生銀行和廣發銀行4家銀行提供首套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現出明顯下降的趨勢,利率上浮幅度降至7%以下,創年內新低。
放款時間方面,也出現了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態,目前絕大多數銀行均表示一個月內即可放款。農業銀行表示,如果資料準備齊全,最快半個月即可放款。
市場開始回暖
國慶期間,記者在長沙新盤云集的洋湖片區實地踩盤發現,以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多,開發商也趁勢宣傳“央四條”新政,而且目前首套房貸款利率已經回到基準利率,甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優惠措施,不打算再降價。
該片區的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者,國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升,從外地回湘置業者明顯增加。
“大部分還在觀望,但入市的客戶逐漸增多,我們國慶7天樓盤賣了58套,而整個9月才賣了105套。”長沙富基世紀公園營銷負責人劉題解告訴本報記者,他們樓盤客戶雖以首次置業的剛需為主,但國慶節前一天公布的限貸放松政策,給整個市場帶來了信心回升,房價筑底信號增強,購房者一旦扭轉房價下跌預期,則會陸續選擇入市。
“長沙新房價格確實降了不少,有的片區房價甚至回到了2011年,還有些開發商不惜虧本甩賣,但購房者不買賬。”長沙資深地產人士劉佰忠告訴記者,實際上,市場并不缺需求,缺的是信心,如今貸款政策放松,猶如給市場注入一針強心劑,10月份成交量有望超過9月。
在業內看來,“央四條”最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前,即便還清貸款,再買房首付需要六成,一線城市需要七成,貸款利率至少上浮10%,如今首付降至三成,而貸款利率最低可以到基準利率的70%,其中的差價,比房價降20%更大。
實際上,一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續降至基準,樓市因此率先回暖。深圳規劃國土委統計數據顯示,9月份深圳一手住宅成交量達到3113套,環比漲幅7.8%,為今年來成交量最高的月份。
深圳中原地產置業顧問李斌告訴記者,9月份銀行利率普遍調回基準,業主溢價的空間就很少,而國慶期間客戶看房量更是增加了不少,過去積累了很多被壓抑的改善性群體,在銀行限貸放寬后,這部分需求將得到集中釋放。
中金公司分析認為,改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降,估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。
中原地產市場研究部統計數據顯示,國慶7天,北京網簽數據新建住宅為538套,二手房住宅簽約56套,合計簽約594套,雖然相比2013年同期明顯下調,但優于2012年同期。
張大偉分析認為,整體上樓市企穩跡象逐漸明顯,特別是在央行松綁限貸后,北京市場下半年表現將好于上半年,四季度的表現也將肯定好于三季度。
上海易居研究院副院長楊紅旭也認為,樓市筑底信號強烈,購房季已經來臨。
去庫存壓力仍大
限貸放開的刺激政策甫一落地,房企就開始趁機炒作,并揚言要漲價,國慶期間,流傳于網絡的幾大房企漲價通知單,成了中介們向購房者展示將要漲價的證據。
但實際上,除了綠地未明確對外否認之外,其余房企均已澄清漲價傳聞。
對此,長沙一位房企營銷負責人告訴記者,在目前市場行情下,今年四季度漲價根本不可能,房企為了迎合購房者“買漲不買跌”的心理,只能以此作為炒作手段。
“我們今年的銷售目標是6億元,但截至目前,只完成了不到4億,只剩下三個月不到,全年目標預期完不成了。”上述房企營銷負責人稱,現在房企的主要目標仍是去庫存,得先消化完存貨,才能考慮漲價。
值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監測數據顯示,截至8月末,35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市中,有31個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存,同比增幅分別達到120.9%、68.0%和66.4%。
很多城市庫存過大,供求矛盾短期內難以達到平衡,因此,易居控股總裁丁祖昱認為,這一輪房地產市場的回升,并不會像2009、2012年那樣出現猛漲現象,更不會出現全國普漲。
而根據高華證券的監測,截至9月28日,追蹤的11個城市總庫存上升1.5%,去化周期上升至17.9個月,而9月21日當周為17.5個月。
與此同時,今年房企的銷售業績都不如意,從鏈家地產監測的房企前8個月銷售目標完成情況來看,目標完成率超過50%的只有12家,而最低的合生創展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%,年內完成銷售目標難度大。
“我們做了調研,購房者最敏感的是價格,在同一個區位,購房者首先考慮的是誰的價格低。”劉題解告訴記者,在目前行情下,連降房價的去化率都不盡如人意,更別說漲價,四季度房企依然是以價換量,盡快回籠資金。
張大偉認為,隨著10月供應高峰的即將來臨,預計北京的成交也有望達至年內高峰。 然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。因為市場處于恢復期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現將是量漲價穩。
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央四條”強心劑注入樓市 滿城盡盼“黃金月”。市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。
9月30日,央行、銀監會發布“央四條”,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認定上提出,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
這也意味著,二套房限貸政策全面退出,且對二套房以上的貸款權限,下發至各大銀行,其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。
業內人士普遍認為,新政給樓市注入了一針強心劑,有助于增強市場信心,成交量有望企穩回升。而房企也趁機炒作要漲價,試圖扭轉市場預期。
國慶期間,《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發現,新盤客戶來訪量和成交量,相比9月確實有明顯增加,但價格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。
此外,一個不容忽視的問題是,目前庫存依舊高企。國家統計局數據顯示,截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米。
長沙一家房企營銷負責人稱,房企今年能夠完成銷售目標的屈指可數,前三季度業績都不盡如人意,四季度沖量壓力巨大,根本不敢真的漲價,降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。
刺激政策落地
“在‘央四條’發布前幾天,我們就知道中央要放松限貸了,但上面要求嚴格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者,此前放松限購刺激房地產市場收效甚微,而趕在國慶節前公布,也有意刺激黃金周的房屋成交量。
實際上,在央行出臺政策的前一周,本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執行,在限購放松效果有限的情況下,“認房不認貸”勢在必行。
只是刺激手法超出預期。“央四條”還提出,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
10月8日,長沙浦發銀行內部人士告訴記者,銀行已經確定執行“認房不認貸”,只要還清銀行貸款,不論此前有幾次貸款記錄,再貸款都屬于首套。建行也于當日表示,已可按新政來受理貸款申請,但其首套房貸利率仍維持基準利率,二套房貸利率上浮10%。
“中央在節前最后一天發布的通知,我們今天剛上班,通知下發沒那么快。”10月8日上午,長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者,但按照央行的要求,原來的二套房結清再貸款按首套房執行是肯定的。
據記者了解,國慶節后首日,深圳中國銀行就下發了通知,規定有一套房結清再貸款的,執行首套房政策;未結清再購房貸款的,執行二套房貸政策;購買三套及以上住房的,執行深圳限購政策;而房貸利率現在隨行就市,目前仍按9.7折執行,若有變動另行通知;對于普通商品住房的認定,現階段暫以“房地產證”用途顯示“住宅”作為執行標準。
截至目前,僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購,這就意味著,其余未限購的城市,銀行都可能執行既不認房也不認貸。
上述國土部門人士告訴記者,除“央四條”外,決策層還儲備了其他刺激樓市的政策,若放松限貸有限,下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激,但需要先觀察市場走勢。
在9月30日發布“央四條”后,10月5日,央行又對四季度的信貸政策定調,提出“靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。
中原地產首席分析師張大偉認為,10月份將是信貸政策的落地執行月,后續信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素,但整體看,市場繼續下調的空間已經被松綁的信貸政策封死。
但上述中國銀行個貸部負責人稱,首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在,因為銀行拉存成本較高,利率7折要虧本,8.5折也只能保本,銀行沒有大打折扣的動力。
融360調查數據顯示,9月,長沙依然沒有出現優惠房貸利率,但是首套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大,目前有中國銀行、農業銀行、民生銀行和廣發銀行4家銀行提供首套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現出明顯下降的趨勢,利率上浮幅度降至7%以下,創年內新低。
放款時間方面,也出現了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態,目前絕大多數銀行均表示一個月內即可放款。農業銀行表示,如果資料準備齊全,最快半個月即可放款。
市場開始回暖
國慶期間,記者在長沙新盤云集的洋湖片區實地踩盤發現,以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多,開發商也趁勢宣傳“央四條”新政,而且目前首套房貸款利率已經回到基準利率,甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優惠措施,不打算再降價。
該片區的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者,國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升,從外地回湘置業者明顯增加。
“大部分還在觀望,但入市的客戶逐漸增多,我們國慶7天樓盤賣了58套,而整個9月才賣了105套。”長沙富基世紀公園營銷負責人劉題解告訴本報記者,他們樓盤客戶雖以首次置業的剛需為主,但國慶節前一天公布的限貸放松政策,給整個市場帶來了信心回升,房價筑底信號增強,購房者一旦扭轉房價下跌預期,則會陸續選擇入市。
“長沙新房價格確實降了不少,有的片區房價甚至回到了2011年,還有些開發商不惜虧本甩賣,但購房者不買賬。”長沙資深地產人士劉佰忠告訴記者,實際上,市場并不缺需求,缺的是信心,如今貸款政策放松,猶如給市場注入一針強心劑,10月份成交量有望超過9月。
在業內看來,“央四條”最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前,即便還清貸款,再買房首付需要六成,一線城市需要七成,貸款利率至少上浮10%,如今首付降至三成,而貸款利率最低可以到基準利率的70%,其中的差價,比房價降20%更大。
實際上,一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續降至基準,樓市因此率先回暖。深圳規劃國土委統計數據顯示,9月份深圳一手住宅成交量達到3113套,環比漲幅7.8%,為今年來成交量最高的月份。
深圳中原地產置業顧問李斌告訴記者,9月份銀行利率普遍調回基準,業主溢價的空間就很少,而國慶期間客戶看房量更是增加了不少,過去積累了很多被壓抑的改善性群體,在銀行限貸放寬后,這部分需求將得到集中釋放。
中金公司分析認為,改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降,估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。
中原地產市場研究部統計數據顯示,國慶7天,北京網簽數據新建住宅為538套,二手房住宅簽約56套,合計簽約594套,雖然相比2013年同期明顯下調,但優于2012年同期。
張大偉分析認為,整體上樓市企穩跡象逐漸明顯,特別是在央行松綁限貸后,北京市場下半年表現將好于上半年,四季度的表現也將肯定好于三季度。
上海易居研究院副院長楊紅旭也認為,樓市筑底信號強烈,購房季已經來臨。
去庫存壓力仍大
限貸放開的刺激政策甫一落地,房企就開始趁機炒作,并揚言要漲價,國慶期間,流傳于網絡的幾大房企漲價通知單,成了中介們向購房者展示將要漲價的證據。
但實際上,除了綠地未明確對外否認之外,其余房企均已澄清漲價傳聞。
對此,長沙一位房企營銷負責人告訴記者,在目前市場行情下,今年四季度漲價根本不可能,房企為了迎合購房者“買漲不買跌”的心理,只能以此作為炒作手段。
“我們今年的銷售目標是6億元,但截至目前,只完成了不到4億,只剩下三個月不到,全年目標預期完不成了。”上述房企營銷負責人稱,現在房企的主要目標仍是去庫存,得先消化完存貨,才能考慮漲價。
值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監測數據顯示,截至8月末,35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市中,有31個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存,同比增幅分別達到120.9%、68.0%和66.4%。
很多城市庫存過大,供求矛盾短期內難以達到平衡,因此,易居控股總裁丁祖昱認為,這一輪房地產市場的回升,并不會像2009、2012年那樣出現猛漲現象,更不會出現全國普漲。
而根據高華證券的監測,截至9月28日,追蹤的11個城市總庫存上升1.5%,去化周期上升至17.9個月,而9月21日當周為17.5個月。
與此同時,今年房企的銷售業績都不如意,從鏈家地產監測的房企前8個月銷售目標完成情況來看,目標完成率超過50%的只有12家,而最低的合生創展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%,年內完成銷售目標難度大。
“我們做了調研,購房者最敏感的是價格,在同一個區位,購房者首先考慮的是誰的價格低。”劉題解告訴記者,在目前行情下,連降房價的去化率都不盡如人意,更別說漲價,四季度房企依然是以價換量,盡快回籠資金。
張大偉認為,隨著10月供應高峰的即將來臨,預計北京的成交也有望達至年內高峰。 然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。因為市場處于恢復期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現將是量漲價穩。
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